他进从杨八锤处得到消息，立刻带着宋和美娜飞过来，要跟龙飞当面谈合作的事宜，并将一份项目基本情况及合作意向传真过来。

    龙飞一看，上面写着：

    春明市泰国城项目规划总用地面积4561.5平方米，总建筑面积3398.21平方米，建筑密度39%。作为商业经营场所，自有停车位有1111个。

    通过销售该物业5年经营权实现项目投资回收6个亿（此为开发商的最低心理预期，达到约5万元/单铺的销售均价）。项目产品设计以2层结构房屋为主，该商铺布局基本采用围合式布局，项目内部通道基本采用2.2米宽度。

    项目由开发商以买断20年经营权的方式取得，现准备拿出5年经营权进行销售实现回款。鉴于此，项目商业规划和布局需要做大面积调整，在增加经营面积的同时，又要考虑不要出现死铺、死通道、死角，同时充分利用中庭的空间面积及利用层高来调整和变化空间的层次感。

    不能脱离市场依据一味求高回报，高回报必然带来高风险（可能导致项目开盘就死）；同时在销售经营权的过程中一定要考虑经营者如何介入并能获得商铺投资利润空间（不仅仅是经营收益）——况且该项目还没有所有权，投资者投资的保障何在？

    龙飞看到这里，对林大力说：有些问题你记录一下。

    规划中，犯了一个商业规划布局基本原则：主要商业中心不能放置在无通道退路的死角内，尤其是商业区重心严重偏于项目最尾部分。

    由于在此规划下，消费者必须经历一个相当长的交通过程才能到达。在到达重点商业区过程中，如无较吸引人的兴奋点，则消费冲动将逐渐丧失。

    而作为泰国城，其重要特色不外乎3个重要点：建筑特色、民俗表演、旅游商品，因此必须将三个特色中表演部分重点移动到死角的内部，即能形成充分的围合封闭欣赏，又能带动大量人流在进入过程中产生随意消费，随时保持高昂的消费兴趣。

    该项目的重要商业利益点应该在于旅游商品的销售经营，而非展示或表演，因此要通过商业规划调整，将商业价值及经营模式进行转变。

    在项目原规划中可以明显感受出规划者用意在于将重点放置在表演及展示上，因此在项目入口设置舞台，并留有大片空地及绿地，想在入口吸引住顾客，并试图引发消费冲动；同时又想通过物业头部区域的空旷，吸引夜市消费的可能。

    但在此规划条件下，一是该项目目标吸引者不是当地市民，二是即使吸引了消费者进入消费，消费也将是不完全的，在消费过程中，会被通道的冗长、通透感不足逐渐失去消费兴趣，从而降低商铺经营价值，失去投资可能性。

    该项目在内部规划中，基本形成内部商铺大面积死角，主要为两腰位置，受入口狭小及通道较窄的影响，人流必然会相对较小，使商业经营价值不高。

    同时由于在两腰中部商铺之间为一个大面积的、类似于休闲小广场的大型通道会给人流带来较大空旷感，让人一目了然，反而没有购物探幽情趣。

    规划调整建议

    在商场内部组织中对通道尺度的把握相当重要，太窄太宽都会失去消费乐趣和舒适感。因此要建议做以下改造：

    去除一楼原餐饮区域，理由：餐饮污染及上下水排放将影响一楼门厅部分环境及形象。

    保留原水区木制平台，做内部展示及促销区域，同时又满足其交通功能。可移动铁制楼梯保证在展示期内二楼通道依然存在，同时又不影响其促销展示。

    中部商铺布局使中部即保留通道功能，同时让出两侧的通道，增大绝大多数铺面的交通需求提升周边铺面价值——这是挽救整个大盘的根本！

    形成二楼回型通道，并促使该项目四周交通可达性——增设3部明显的垂直交通。同时在中厅抬高1米净空做成空中看台，业态用作餐饮水吧，使该看台即造就内部的错落感。

    又保证中庭一定的通透感，并使主入口两侧形成副看台，保证项目通道的价值。此设计要求一层层高至少达到4.5净高，因此建议项目一、二层层高均不低于4米。

    至于目标客户群分析

    一是消费目标客户群该项目目标消费群必然是以旅游人群为主，其次才是市内常住居民。作为泰国城的定位主题，其30000余平米的建筑面积体量太小，而业态上仅仅是旅游用品也是远远不够的。

    如果真正要做够泰国城的味道，必须是泰国的餐饮+娱乐+休闲+购物方可体现其真正内涵及定位。

    因此，该项目务必采取授牌成为旅游定点接待单位后，通过与旅游公司及机构的合作，吸引旅游团队的同时，接纳本地居民的购物消费。

    二是经营目标客户群在该定位下，内部主要经营业态以泰国民俗及旅游商品为主，在经营业务上以批发为主、零售为辅，尤其是二楼的铺面解决之道将主要是以批发为主，开展网上订购服务。

    在经营品种上，以

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